부동산 직거래 할 때 주의할 점

집은 사람의 꿈, 꿈가지고 장난을 친다.

작정하고 사기치는 사기꾼 새x들은 말그대로 사기꾼이라지만, 양측의 조건을 다 알고도 법적 책임이 없는 중개인은 대체 무엇인가?

정말 중개인은 필요한 것인가?

 

부동산이란 것은 큰 돈이 오고가기 때문에 법률적인 부분과 은행 대출소개 때문에 불안한 심리가 작용해서 수고비를 주고 한다. 그런데 얼마전 집단 전세사기 사건들의 패턴을 보면 중개사는 아무 책임이 없다는 것에 황당하다. 공인중개사는 모든 것을 다 알고도 모른척 할 것이고, 어차피 아무 책임이 없다.

 

 

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원래 옛날부터도 집을 거래할 때에 계약서에 중개사는 '아무 잘 못이 없으니 나는 모른다'에 싸인하는 것을 보고 이건 문제가 크다고 느꼈다. 안전하기 위해 찾아 온 곳인데 나는 모른다? 집을 여러차례 거래하게 되면서 필요성 자체를 못 느꼈던 기억이 난다.

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중개비를 합법적으로 받기위한 공증으로 인허가를 받는 것 뿐이지만, 중개사는 집을 파는 사람과 사는 사람을 이어주는 역할이다. 그 역할때문에 더욱 책임이 필요하다고 보인다. 아무 귀책사유가 없다는게 말이 되는 것인가?

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뭐하러 수백만원~수천의 돈을 내가 줘야 하는가?

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책임을 지는 룰이 바뀌지 않는다면, 중개 플랫폼으로 거래하는게 현명할 수 있다. 책임이 계속 없을거라면 없어져야 할 직업일 수도 있을 것이다. 어차피 데이터와 자동화 플랫폼이 대체 할 수 있는 일이다.

 

 

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부동산 직거래 주의할 점

​직거래가 커져간다면 직거래의 헛점을 이용한 거지새x들이 넘쳐날 수가 있다.

바로 직거래를 실행하지 않더라도 상식적인 선에서 알아두면 좋은 내용들이다. 

 

중고 거래시장에서 인기를 얻고 있는 당근마켓에 최근 ‘부동산 직거래’라는 카테고리가 생겼다. 지역 거래를 기반으로 커뮤니티를 활성화하다 보니 자연스레 지역 내 부동산 등 다양한 상품에 대한 직거래 수요가 많아졌고, 그중 부동산 직거래 서비스를 더욱 확장한 것으로 보인다.

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당근마켓뿐만 아니라 네이버 카페 등 최근 부동산 직거래 서비스를 제공하는 업체가 늘어나고 있다. 부동산 직거래의 장단점과 주의해야 할 점에 대해 알아보자.

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과거 부동산 직거래는 가격이 급등하는 시기나 다주택자의 중과세를 회피할 목적으로 가족 등 특수 관계인 간 증여성 거래인 경우가 많았다. 참고로 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 팔거나 반대로 비싸게 사더라도 편법 증여로 간주해 과태료를 부과한다.

 

 

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편법 증여에 대한 금액기준은 ‘상속세 및 증여세법’에 따라 10억 이하인 경우 시가의 30% 한도, 10억을 초과하는 경우 최대 3억 한도로 정하고 있다. 예를 들면 시세가 9억원인 아파트를 6억3000만원 미만으로 거래하거나, 시세 12억원인 아파트를 9억원 미만으로 거래할 경우 편법 증여로 간주될 수 있다.

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이처럼 과거에는 주로 특수 관계인 간 증여성 거래로 직거래가 활용됐다면 최근 부동산 직거래가 활성화되고 있는 주요 요인으로는 부동산 거래 침체와 중개수수료 절감을 들 수 있다. 부동산 매수심리 악화로 아파트 거래량이 급감하면서 매도인들이 상황에 맞게 집을 팔 수 없게 되자 지역 중개업소 외에 매수인을 찾을 수 있는 직거래 카페나 앱에 직접 매물을 올리게 되고, 직관적인 화면과 빠르게 매수인을 찾을 수 있다는 입소문 덕분에 관련 분야가 더욱 활성화됐다.

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또 부동산 직거래 시 중개수수료를 절감할 수 있는데 ‘공인중개사법’상 주택 매매거래 시 중개수수료율은 아래의 표와 같다. 15억원 아파트를 직거래할 경우 최대 1050만원의 중개수수료를 아낄 수 있다.

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이러한 장점이 부각되면서 실제 네이버 카페에서 시작한 ‘피터팬의 좋은방 구하기’, 부동산 직거래 카페 ‘파직카’, 부동산 직거래 앱인 ‘집판다’ 등에는 하루에 수십 건의 부동산 매물이 쏟아지고 있으며 커뮤니티 기능을 강화하면서 소비자들의 좋은 호응을 얻고 있다.

 

 

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​부동산 직거래 시 주의사항

과거에 부동산 직거래가 특수 관계인 간 거래로 국한됐던 이유는 직거래에 대한 리스크가 크기 때문이다. 부동산 거래에는 큰 금액이 오고 가는 만큼 실제 당사자 확인부터 등기 이전에 따른 서류, 사고에 대한 책임 소재 등 여러 분야를 확인해야 하는데 거래에 대한 경험이 많지 않은 일반인이 모든 것을 챙기기에는 한계가 있기 마련이다.

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본인이 거래에 대한 경험이 많지 않다면 가급적 전문가에게 맡기되, 부득이하게 부동산 직거래를 해야 한다면 반드시 아래 사항을 확인해야 한다.

 

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당사자의 인적사항 확인

거래 당사자의 진위 확인은 부동산 거래에 있어 가장 중요한 사항이다. 특히 매수인보다는 매도인의 인적사항 확인이 중요하다. 신분증을 확인하고 매도인 명의의 은행 계좌에 입금해야 법적 효력을 주장할 수 있다. 주민등록증 진위여부를 확인할 수 있는 방법은 ARS 전화 ‘1382’와 정부24 사이트 ‘주민등록증의 진위확인’을 통해 가능하다. 운전면허증도 경찰청 ‘교통민원24’ 사이트에서 확인이 가능하다. 은행계좌도 매도인 계좌인지 꼭 확인한 후 계좌이체를 통해 거래기록을 남겨두도록 한다.

 

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공적 서류 확인

공적 서류에서 우선 살펴봐야 하는 서류는 등기부등본(등기사항 전부증명서)이다. 등기부등본은 크게 표제부(부동산 소재지, 면적, 용도, 구조 등), 갑구(소유권에 대한 사항), 을구(소유권 외 근저당 등 권리)로 나뉜다. ‘갑구’의 실소유자와 계약자가 일치하는지와 ‘을구’의 근저당권(대출)이나 압류 등 제한 사항이 있는지 확인하는 절차가 필수다.

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여기서 주의해야 할 사항은 본 계약 직전, 중도금 납부 전, 잔금 당일에 걸쳐 여러 번 등기부등본을 발급해 확인해야 한다는 점이다. 최근 전세사기 등 부동산 계약에 대한 범죄가 성행하면서 계약 후 잔금 이전까지 소유권이나 저당권에 문제가 발생할 우려가 커졌기 때문에 꼭 주의해야 한다. 등기부등본은 인터넷등기소)를 통해 열람 및 발급이 가능하다.

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다음으로는 건축물대장과 토지대장을 확인해야 하는데 매매계약서상 건물 면적, 대지권 지분과 건축물대장, 토지대장 상 면적이 동일한지 확인하자. 대상물이 연립주택이나 단독주택일 경우 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인해야 한다. 건축물대장과 토지대장은 ‘정부24’를 통해 확인이 가능하다.

 

 

 

현장 확인

중개업소를 통해 거래를 진행할 경우 공인중개사는 의뢰인에게 ‘중개대상물확인설명서’를 통해 중개물의 상태와 면적 등 기본적인 사항과 현장 하자와 같은 정보를 서면으로 제공하고 있다. 하지만 부동산 직거래를 할 경우 매수인이 직접 확인해야 하므로 거래 전 현장 답사가 필요한데 현장에서 대상물의 누수나 결로 여부, 채광, 방음, 주변 혐오시설 등을 확인하고 하자가 발견되면 매도인에게 하자 보수나 금전적 보상을 요구해야 한다.

 

 

기타 확인 사항

그 외에도 부동산 매매계약 시 주민등록등(초)본과 매도용 인감증명서는 잔금일 기준 3개월 이내 발급받은 것이어야 한다. 매수인의 경우 매도용 인감증명서와 주민등록등본, 매매계약서상의 주소가 일치해야 한다. 아파트의 경우 잔금 전에 관리비 미납이 있는지와 공과금 정산 여부, 장기수선충당금 정산 등도 확인이 필요하다.

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부동산 직거래 플랫폼의 과제

부동산 직거래에 대한 리스크를 해소해야만 관련 산업이 확장하고 플랫폼 업체의 수익성이 개선되는 만큼 리스크 해소는 플랫폼 업체들이 해결해야 하는 당면 과제다.

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현재 부동산 직거래 플랫폼에서는 AI(인공지능) 권리분석을 제공해 매물의 등기부등본에서 근저당 여부 등을 자동으로 확인하고 매매대금을 명의이전 때까지 맡아주는 에스크로 서비스와 전자계약서 등 거래 안전 서비스를 제공하고 있다. 플랫폼과 협약된 전문가들을 저렴한 비용으로 연결해주고 있지만 현재까지는 부동산 직거래에 대한 근본적인 해결책이 마련되지 않고 있다.

 

 

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부동산 직거래에 대한 근본적인 해결 방안은 다소 시간이 소요되겠지만 플랫폼 내 커뮤니티에서 쌓이고 있는 빅데이터에 있다고 본다. 플랫폼 내 커뮤니티 기능이 더욱 활성화되면 각종 리스크에 대한 해결 방안이 공유되고, 이런 부분을 플랫폼에서 시스템화한다면 부동산 직거래에 대한 리스크는 최소화될 것으로 보인다.

부동산 직거래 시장 전망

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부동산 직거래는 특수관계인 간 거래를 넘어 이제 서울 아파트 거래량의 30% 비중을 차지하는 거래 방식의 한 축으로 자리 잡았다. 앞으로도 편의성과 비용절감이라는 강점과 커뮤니티 데이터를 내세워 앞으로 시장 규모는 더욱 커질 것으로 전망된다. 다만 이러한 장점들이 부각된다 하더라도 부동산 거래는 문제가 생겼을 때 발생하는 손실이 크고 거래가 완료된 이후에도 분쟁이 발생할 소지가 있는 만큼 꼼꼼한 분석과 확인이 필요하다.

 

 

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